预警丨边旅游，边赚钱，旅居新模式来了？售后返租涉嫌非法集资 切勿盲目跟风掉下陷阱
“返租销售”成骗人噱头 石家庄投商铺不如存定期
“零风险投资商铺”、“10年返租，年回报率10%，10年即可白得一铺”、“投资15万元，赚298万元”……一些商业地产项目为博眼球，纷纷在省会各种载体上晒出诱人的宣传语。乍一看，投资商铺的利润空间确实让人心动。“返租销售”果真像部分房地产开发商所描述的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？省会早已超负荷的商业综合体背景下，看上去风光无限的开发商们，用什么来证明自己不是下一个“少年湃”？
现状
无比诱人的“返租”
“一层的商铺只剩一间200平方米的了，您要是想买还得抓点儿紧，最近过来咨询的人可是不少呢。”近日，记者以购买商铺为由探访，省会新华路一在建楼盘一名销售人员如是说。
随后，该销售人员又推荐了2楼的商铺。“您要是嫌一楼的面积大，还可以选择投资2层餐饮区的商铺，最小的面积为20多平方米，每平方米4万元。”
该楼盘的宣传单页上，地铁沿线、周边商业密集，未来还将引入多家大型商业，将这里打造成一个小型商业综合体。
每平方米4万元，这相对于该楼盘的住宅价格简直就是天价。不过，即便如此，售楼处的资料显示，2层的商铺也被预定得所剩无几。
销售人员介绍，与一层底商的自主经营不同，业主购买了2楼摊位后，只管坐收每季度的返现即可。由开发商授权经营。例如，业主以100万元购买了25平方米的摊位，按照10%的年回报来计算，业主每年可以收到10万元返现。
按照销售人员的说法，10年之后，投资人不仅能赚回本钱，还可以白得一间商铺，真的有这般好事吗？
起底
谁为我的商铺护航？
走访中，记者发现，通过采取以上返租方式售卖商铺，已成为省会商业地产项目的普遍销售模式。
这些项目的共同点，就是业主在签订购房合同的同时又与开发商签订返租收益合同，使得普通市民进入楼市“淘金”的门槛大大降低。“收益如果真像开发商所说的，我借钱也得买一间。可仔细想想，天上真会掉馅饼吗？”市民王先生接过一张商铺销售广告单页后说。现在商业竞争这么激烈，自己投资的项目，谁知道会不会“黄了”？
纵使收益诱人，开发商真的会连续十几年、每年按10%，甚至更高的收益率回报投资者吗？如果开发商们构建的商业体培育不起来，绝大部分投资者退铺，开发商从哪里筹措巨额资金回购？
其实，“商铺风险说”并非空穴来风。日前省会某开发商因资金紧张，导致业主“无租可收”的消息不胫而走。对此，欲购置商铺的市民一定要谨慎投资，切莫让商家许下的口头支票盖住双眼。
算账
巨大租金成本，如何保证经营“10年”？
目前，省会多家商铺销售商承认他们实行的是“售后返租”模式——开发商和投资者之间是一种委托经营的关系；他们在与投资者签订购房协议的同时还会签订一系列承诺，例如将“返现”、“年回报”等承诺写进合同。
通过“售后返租”模式出售的商铺，承租者所面临的风险是，三五年内该项目一旦销售完成，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。
在采访中，记者问及如何保证经营方可以顺利经营10年，以便让业主有钱可拿时，销售人员甚至直言“投资有风险，天下哪儿有免费的午餐”。
“返租销售”利益不如定期存款？
您手中高价购得的商铺，实际价格真如销售价格一般吗？记者发现，商铺销售中，其实暗藏着不少猫腻。
本来一处售价2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高至4万元/平方米。尽管其承诺10年内包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？
投资人花100万元购买一处商铺，假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息丧失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80％，但投资者的实际房产收益却为负50％（实际价值为售价的一半），因此投资者的实际年收益只有3％，还不如银行存款。
尽管这种计算方法比较简单，但却有助于一窥售后返租的真实一面。
空置期物业费、水电费谁来买单？
省会市民苑女士2008年在建华大街附近投资了一间200平方米左右大小的商铺。
好景不长，待第一家租户期满退租之后，苑女士迟迟找不到下家。不少看铺的人表示，眼下新楼盘、新商业综合体众多，苑女士的铺子不论是从周边环境还是商铺配置，俨然处于下风。
苑女士为记者算了一笔账，商铺投资初期，她投入了100万元进行装修，出租价格为每月180元/平方米，目前空置期的水电费、物业费均由她承担，算下来每月除了损失180×200=3.6万元的租金，还要承担2.5×200=500元/月的物业费。“我投资商铺是为了赚钱的，现在怎么就赔了呢？”苑女士懊悔不已。
“返租销售”实为卖铺噱头
记者了解到，“返租销售”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
此外，在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，购房者无法获得完全的物权。同时，虽然房地产开发企业在与买家签订合同时大多采取了“商铺出让”的字眼，在对外宣传时也冠以“取得40年产权不变”等，事实上名为投资，但使用权与所有权分离，给以后的经营埋下隐患。
更大的风险是，一旦项目销售完成，开发商便套现出局，承租商背着巨大的租金成本，而承租商的支付能力和信誉难以保证，其中任何一个环节出现问题，投资者的美梦都将化为泡影。
售后返租涉嫌非法集资 切勿盲目跟风掉下陷阱
2016-01-21 04:01:58 来源: 成都商报(成都)
“十年回租，十年返本。”这种宣传售楼的广告曾一度吸引无数投资者的目光。据中国商业地产联盟近期发布的报告显示，自住宅限购之后，商业地产近年出现爆发式增长。目前已有部分涉足商业地产的企业开始使出浑身解数，来规避可能到来的资金断链“暴风雨”，其中不乏采取“售后返租”等违禁手段突围困局，但暗藏着的风险显而易见。
近期，某地区人民法院公布的涉及富丽华大酒店、五洲春天购物、威尼克商务酒店的百余起售后返租维权案件，暴露出开发商当初的承诺变成了一纸“空头支票”，“售后返租”成了坑害投资者的陷阱。根据我国《刑法》相关规定，以“售后返租”变相吸收不特定公众的存款的，涉嫌非法吸收公众存款罪；若以此进行不当手段骗取对方当事人的财物的，涉嫌构成合同诈骗罪。成都市打击和处置非法集资工作领导小组提醒广大投资者，切勿盲目跟风贪念“发财梦”，拒绝不良地产商开出“高额返租”的空头支票。
案例
售后返租逾越红线敛财伤民？
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。
黄大娘在2005年5月看到了五洲春天购物推出的“购买商场旺铺返租”信息，出资购买了一套36.78平方米的房子。这套总价为55万元的房子，仅需要黄大娘一次性付款36万，剩余的19万元房款用租金进行抵消。开发商和黄大娘签了一份10年租期的《商铺租赁协议》，约定头3年半租金归开发商所有，以抵偿19万元房款，后6年半为有偿租赁期，开发商按总房款55万元的10%返还给黄大娘。
2008年，佟先生也是看到了富丽华大酒店的“返租”宣传后才出资购买了一套40余平方米的房子。2008年，杜先生看到“售房返租”宣传后，购买了“协和广场”的产权式酒店，并与威尼克商务酒店签署了10年期《租 38 33571 38 13045 0 0 7525 0 0:00:04 0:00:01 0:00:03 7523合同》，约定酒店每季度支付给自己6800余元。
“原来的五洲春天购物，是我们的财富梦想，但如今的五洲是我们噩梦的开始。”一晃9年过去了，黄大娘所购商铺的产权证仍没下来，开发商所承诺的收益也成了泡影儿。
富丽华大酒店和威尼克商务酒店的投资购房者的遭遇，相对五洲春天购物的投资者还好些。开始几年，富丽华大酒店的投资者佟先生还能按购房款的10%拿到租金，后来拖欠租金也开始频现。2011年酒店提出了“5+3”方案，即把每年租金降至8%，其中5%以现金形式支付，3%支付酒店消费券，限业主本人来消费。即使这样，酒店到2012年10月也出现了拖欠租金不给的情况。
分析
高回报返租实质是非法“吸资”
“投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。”有业内人士分析，从投资风险角度来看，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戏。
这是一种高收益高风险的运作模式，即典型的“售后返租”，适用于大型封闭式商场。上述案例，就是典型的“售后返租”模式。现在更多的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。
法律层面也早已对“售后返租”（集资）行为给出明晰的界定。根据《刑法》及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规司法解释，未经有关部门依法批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌刑法第176条所指的非法吸收公众存款罪；如果以非法占有为目的，以“售后返租”方法非法集资的，则涉嫌《刑法》第192条所指的集资诈骗罪；如果以非法占有为目的，以签订“售后返租”为内容的合同作为手段，骗取对方当事人的财物的，则涉嫌《刑法》第224条的合同诈骗罪；如果以“售后返租”为手段虚构事实诈骗公私财物的，则涉嫌《刑法》第266条所指的诈骗罪。
提醒
要学会判断承诺能否实现
有专家表示，“售后返租”存在较大风险，在于一旦这个商业项目不成功，这片商铺就会成为商业圈子里所说的“死盘”，难以支付承诺的租金，投资者也就会身受其累。其次售后返租可能存在欺诈，开发商可能携款潜逃。再者，还存在开发商通过售后返租变相融资，将资金挪用到其他项目中，存在其他项目投资失败资金链断裂的风险。
通过比对后会发现，这些商业地产项目的共同特性定位是，离谱的高房价，不寻常的高回报。以相关维权案披露的“郑和国际广场”和“金盛财智广场”为例，前者售价高达6万/平方米，而后者的返租年回报率高达12%。对此，有专家分析表示，这些项目由于缺乏有效的评估及难以判定当地的消费水准，为实现短期回笼资金目的，提前许诺并开出“高额返租”的空头支票，最终的结果或许就是很多项目因为开发商经营不善或卖完铺后“跑路”，有的项目只返还了几个月的租金就再无消息，有的项目甚至还没建好就烂尾了，令投资者们几十万甚至上百万元的投资打了水漂。
专业人士提醒投资者，虽然国家明令禁止，但不少商铺返租仍变相存在，作为投资者应提高防范这种风险的能力，目前，这类维权案件资料很多，投资者可以多加收集学习，提高风险防范意识。建议投资者在购买商铺时，先咨询专业法律人士，了解投资项目的风险性。在判断商铺风险时，不仅要看商铺的地段，还要考虑经营团队和开发商的实力。对开发商的承诺，一定要细化到纸上，写入双方签订的合同中，且投资者还要学会判断开发商所宣传的目标能否实现。
四川法邦律师事务所李百莲律师提醒投资者，要警惕产权不清过户不易的风险。据介绍，不少房产原本属于开发商自用，但若已确权并办理了房产证，再次销售就属于二手房买卖。已购买的房产在过户手续办理完毕之前，购房人并非房屋所有权人，后期返租事宜可能无法进行。此外，购房者还需要了解清楚该房产是否已经抵押，如果已经抵押则不能进行产权分割。“现在有些开发商是先跟业主签好认购书，然后再解除抵押，再注销物留自用，之后才跟业主签正式的合同，这样的不动产一旦买来，投资者的风险就很大”。（宁俐）
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